Historien om Grönemads Industriområde

Röd text är länkad till olika dokument. Klicka på texten och dokumentet öppnas.

1.    Detaljplanens tillkomst och de första avtalen

I mitten av 80-talet startade ett planarbete i Grönemad med huvudsyfte att inom området bereda plats för havsanknuten mindre industri, att för boende inom detaljplanenens närområde tillgodose behovet av båt- och badplatser, att utnyttja f.d. cementfabriken (låg på tomten Tanum Kuseröd 1:100, se bild, men är numera riven) och att ge möjlighet till uppförande av två bostadshus som skall ha ett enhetligt formspråk med samordnat material- och färgval som anknyter till den lokala traditionen.

Man hade brukarmedverkan i form av dialog med de boende, en utställning på byggnadsnämndens expedition och biblioteket i Grebbestad under 3 veckor våren 1988. En mängd föreningar och privatpersoner skickade in skrivelser vilket utmynnade i att viss komplettering av Genomförandebeskrivningen gjordes.

Planen godkändes av Tanums Kommuns Miljö & Byggnadsnämnd 1988 och arbetet med småbåtshamnen inleddes ganska omgående. Det var ett efterlängtat besked då det under den tiden byggdes små privata bryggor på den plats där hamnen är idag och det låg många småbåtar förtöjda längs stranden mellan Kullgrenbryggan och dagens småbåtshamn, flera med nedslagna järnrör i sanden som utgjorde en fara för besökare.

1991 skrevs de första två arrenden och de var i form av tomträttsavtal. Ett tomträttsavtal kan, till skillnad från ett arrende, säljas till vem som helst utan att markägaren har något inflytande. På den norra tomten (Kuseröd 1:112) bedrev Bohusål KB handel med ål och på den södra tomten (Kuseröd 1:111) startade Väderödyk AB upp ett dykcenter. Kravet på havsanknuten mindre industri uppfylldes och bägge hade i §3 stipulerat att ”byggnader på fastigheten får inte användas för bostadsändamål eller för korttidsboende”. Helt i enlighet med gällande detaljplan som inte tillåter boende.

Väderödyk löste boendefrågan för kursdeltagare genom att förtöja ett flytande vandrarhem vid bryggan utanför den byggnad som uppfördes på tomten. Dock var avloppsfrågan fortfarande ett olöst problem.

Tydligen gick bägge bolagen i konkurs. Tomträttsavtalet på Kuseröd 1:112 sades upp av Bohusål KB och på denna tomt fanns ingen byggnad. 1996 etablerade sig Grebbestads Dykcenter AB här i stället. Fast nu hade Tanums Kommun skärpt reglerna och man skrev enbart ett arrendeavtal som inte kan överföras eller säljas vidare utan Tanums Kommuns skriftliga godkännande. Arrendet övergick redan 1998 över till en ny ägare, då med namnet Grebbestad Dyk & Äventyr.

Våren 1995 lades tomträttsavtalet på Kuseröd 1:111, tillsammans med befintlig byggnad, ut på den öppna marknaden, via mäklaren Askengren, för 615,000: -. Det såldes till Catline Design AB och Team Tronic Data AB och det är då övergreppen på detaljplanen och smygprivatiseringen startar.

2.    ”Vaktmästarbostaden”

Kravet från Catline AB / Team Tronic Data AB, ägda av paret Holgersson från Stockholm, var att de också fick bo i befintlig industribyggnad (inte att förväxla med Holgerssons som driver Skärgårdsidyllen). Något som är i strid med gällande detaljplan och som dessutom var inskrivet som något som inte fick förekomma i de initiala tomträttsavtalen. I tillägg var verksamheterna inte förenliga med huvudsyftet för detaljplanen – bereda plats för havsanknuten mindre industri. Catline AB var verksamt inom kläddesign och Team Tronic Data AB inom datorer. Löftet från Holgerssons var att bedriva verksamhet och anställa folk.

I tillägg ville man nyttja kajen och bryggan samt ta stora delar av den samfällda marken Kuseröd S:4, som Kommunen äger men disponeras av Kuseröd 1:111 & 1:112 gemensamt och i samråd, i anspråk för bland annat utevistelse. En tjänsteman på Kommunen sa vid ett möte att avsikten med att dela tomterna på det sätt som gjorts och med en samfälld mark som omsluter dessa tomter var att främja rörligheten för allmänheten.

Dåvarande stadsarkitekt, Bengt Sjögren, tolkade Detaljplanen som att det på industriområdet skall bedrivas ”småindustri & hantverk”, borta var kravet på ”havsanknuten”, något som finns med på många ställen i Planbeskrivningen, Genomförandebeskrivningen och Illustrationskartan. Man gjorde också en vidlyftig tolkning av Boverkets allmänna råd 1993:3 där det anges att ”Med småindustri menas all slags produktion, lagring och annan hantering av varor. Vidare inräknas de kontor, vaktmästarbostäder, personalutrymmen etc. som behövs för industriverksamheten”.

Med stöd av ovan gav man bygglov för en permanentbostad i form av en ”övervakningslägenhet för tillsyn av verksamheten” på 125 kvm, något som fick de boende i Grönemad att gå man ur huse. Grönemads Bryggföreningen skickade in en skrivelse, signerad av hela styrelsen med tunga namn som Bengt Vineberg, Kent Ekstrand med flera att ”enligt gällande detaljplan skall fastighetens nyttjas för vattenanknuten industri” samt ”bryggan skall användas för vattenanknuten näringsverksamhet t.ex. yrkesfiske, dykverksamhet eller liknande”.

Anna Stina Widell skickade in en egen skrivelse med liknande formuleringar och med tillägget att ”Kommunens åtagande vad gäller inlösen av byggnad blir helt horribel om denna stora bostad tillåts”. Och hon fick helt rätt på den punkten skall det visa sig. Dessutom signerade ett stort antal fastighetsägare i Grönemad en protestlista, där man motsätter sig boende i fastigheten Kuseröd 1:111 samt mot avstängning av strandområdet, som sedan faxades till Tanums Kommun.

Holgerssons backade på kravet på brygga och skrev att ”det finns åtskilligt med plats mellan hus och vatten (c: a 10 meter) för allmänheten att passera på, och även runt huset i alla riktningar”, så som avsikten med tomterna och den samfällda marken var tänkt. På kravet om tillgänglighet till den samfällda marken för utevistelse svarade Kommunen att ”vad anspråkstagandet av samfälligheten för utevistelse innebär framgår ej, och något godkännande kan heller inte ges”. Detta kommer senare dock att ändras när en ny arrendator tillträder.

Grönemads Bryggförening och Anna Stina Widell anmäler Kommunen till Länsrätten som går helt på Grönemadsbornas linje. ”Enligt Länsrätten mening kan det inte anses tillåtet för Kommunen att, på det sätt som skett, medverka till en användning av fastigheten som strider mot antagen plan. Beslutet skall därför upphävas”

Holgerssons får ändå sitt bygglov för att inreda en lägenhet och det börjar redan här med en avvikelse då den tillåtna bygghöjden överskrids. Dessutom får man bygga en terrass på östra sidan av byggnaden, på den samfällda prickade marken S:4. Detta är bara början på den begränsning av allmänhetens tillgång som sedan kommer att accelerera.

Tanums Kommun ger sig ändå inte, trots de boendes protester och trots Länsrättens formulering. Man tar upp det i Kommunstyrelsen men enbart Socialdemokraterna, företrädda av Ronny Larsson, yrkar att man inte skall överklaga. Tanums Kommun kontaktar då Svenska Kommunförbundet och får experthjälp i form av ett utkast till överklagan. Det skickas per brev, signerat av dåvarande Kommunalråd Bengt Mattson (L), till Kammarrätten som dock följer Länsrättens linje och beviljar ej prövningstillstånd.

Tanums kommun kontaktar då återigen Svenska Kommunförbundet, som initialt rekommenderar att inte överklaga då saken redan prövats i två förvaltningsdomstolar. Svenska Kommunförbundet förordar att ändra detaljplanen hellre än att utsiktslöst driva frågan vidare till Regeringsrätten. Tanums Kommun tar upp frågan i Kommunstyrelsen. Thure Östberg (M), Nils Olsson (L), Clas-Åke Sörkvist (C) och Öivind Renhammar (MP) yrkar att Kommunen skall överklaga beslutet emedan Alf Jonasson (S) yrkar på att ej överklaga.

Tanums kommun och Svenska Kommunförbundet lyckas med akrobatiska juridiska formuleringar övertyga Regeringsrätten att bevilja laglighetsprövning. Kammarrätten tvingas ta upp frågan och ger i slutändan Kommunen rätt i att beslutet har gått lagligt till även om det inte följer den gällande detaljplanen. Förklara det den som kan?

Vi är nu framme i juni år 2000. Fem år har förflutit och inte mycket av den verksamhet som utlovades har infriats. Enligt uppgift så försattes Team Tronic Data AB i konkurs redan hösten 1997. Dock fick ändå det existerande tomträttsavtalet ett tillägg som reglerade ändringen i §3, som tidigare förbjöd boende, till att nu tillåta en permanentbostad om 125 kvm på andra våningen i den befintliga byggnaden för tillsyn av pågående affärsverksamhet. Upphör affärsverksamheten får inte byggnaden bebos, något som gäller än idag.

Bläcket har knappt hunnit torka innan det dyker upp en annons i Björklövet den 24 augusti samma år. Holgerssons erbjuder hela bottenvåningen för uthyrning och skall, enligt honom själv, enbart bebo andra våningen. Saken anmäls till Tanums Kommun men det ”föranleder ingen åtgärd”. Ett uttalande som kommer att upprepas flera gånger de kommande åren.

Kort efter, redan den 19 oktober, bjuds tomträttsavtalet och den befintliga byggnaden ut till försäljning i Björklövet och Svenska Dagbladet. Nu är utgångspriset uppe i 4,5 miljoner kronor. Det blir Janssons Immunbiologiska AB (JIBA) som förvärvar tomträtten den 4 maj 2001 men till det nedprutade priset av 3 miljoner kr. Fortfarande en rejäl ökning från 615,000 fem år tidigare. Mycket av värdeökningen får tillräknas att man numera får bebo fastigheten En ändring i tomträttsavtalet som kostat kommuninvånarna en rejäl summa pengar i form av överklagande ända upp till Regeringsrätten. Men det är nu inget som kommer kommuninvånarna till del utan en privat aktör kan håva in pengarna i egen ficka. Man får förmoda att han log hela vägen till banken.
Historien kan komma att upprepa sig.

3.    Fler övergrepp på detaljplanen

Janssons Immunbiologiska AB, som etablerar sig på området efter Catline / Team Tronic, drivs av Krister och Nina Jansson. Deras verksamhet består av, enligt företagets hemsida, försäljning av homeopatiska läkemedel, naturmedicin med mera via postorder samt utbildning inom homeopati, isopati och naturmedicin. Knappast förenligt med gällande detaljplan och man sökte ej heller bygglov för verksamheten så som krävs, något som Tanums Kommun lät passera.

Företaget har numera sitt säte på Affärsvägen 14 i Tanumshede och kurserna hålls i Stockholm och Göteborg (enligt deras hemsida). De borde således ha diskvalificerats sig för att bebo industrifastigheten då ingen verksamhet bedrivs som behöver tillsyn enligt tillägget till §3 i tomträttsavtalet, men icke enligt Tanums Kommun. Det föranleder ingen åtgärd.

I februari 2002 kommer det in en bygglovsansökan från Krister Jansson gällande nybyggnad av garage samt tillbyggnad av stora terrasser på befintlig ”industribyggnad”. Miljö & Byggnadsnämnden kommenterar terrasserna med att:
”Ansökan strider mot [detalj]planen vad avser den föreslagna balkongens placering, delvis på mark som ej får bebyggas (prickad mark). Den föreslås också placerad på samfälld mark, S:4, och utanför fastigheten Kuseröd 1:111.”

Gatu/VA-avdelningen anför att befintliga kommunala VA-ledningar är förlagda inom samfälld mark, S:4, och att byggnation ej får ske ovan VA-ledningarna. Tillfarten till garaget går dessutom över området i detaljplanen som klassas som ”Pg” där ”P” står för ”Parkering” och ”g” att ”Marken skall vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning”.

Miljö & Byggnadsnämnden bedömer att avvikelserna i fråga inte kan anses som ringa och förenliga med detaljplanens syfte och avslår ansökan vad avser terrasserna emedan bygglov för garaget tillstyrks. Men i augusti samma år, efter smärre förändringar, så tillstyrks bygglov även för terrasserna. De ligger fortfarande till stora delar på prickad samfälld mark men det väljer man att bortse ifrån denna gång.

I oktober 2003 har bygget av garage och terrasser kommit i gång. Det resulterar i en anmälan från fastigheten Kuseröd 1:39, ett par hundra meter söder om industriområdet, som inte verkar ha fått ta del av bygglovshandlingarna som berörd granne. Men det föranleder ingen åtgärd.

Mindre än två månader senare, den 5 december, kommer nästa anmälan från samma granne. Denna gång gäller det en stor stenmur som uppförts väster och söder om fastigheten Kuseröd 1:111 samt markarbeten söder om befintlig industrifastighet och det nybyggda garaget. Markarbetena görs på prickad samfälld mark, S:4. Även muren har byggts delvis på prickad samfälld mark, den är dessutom bygglovspliktig men saknar bygglov.

Den 23 december skickar en kommunal tjänsteman ett email till en kollega med följande innehåll: ”Krister Jansson har gjort åtgärder förutom på själva tomträttstomten även på den samfällda marken. Han har bland annat gjort en stenmur som kräver bygglov. Åkerbergs har anmält honom till MBN. Arne Berg handlägger ‘ärendet. Arne har varit nere och tittat på det och kommer att bevilja bygglov i efterhand. Krister har även gjort fler trädgårdsanläggningar. Arne talade om för honom att han borde ha markägarens tillstånd varför Krister ringde upp mig. Jag har inte givit honom något tillstånd. Enligt Arne ser det snyggt ut så det kanske inte är så mycket att bråka om. Jag tycker bara inte om tillvägagångssättet.”

Man löser problemet genom att låta Byggnadsinspektör Arne Berg på delegation utfärda bygglov för stenmuren i efterhand. Samma dag som bygglovet utfärdas, drygt två veckor efter att anmälan kommit in, skickar Arne Berg ett svar till Karin Åkerberg att det finns bygglov på stenmuren och att markarbetena inte är en bygglovspliktig åtgärd. Anmälan föranleder ingen åtgärd.

För att rättfärdiga att den nuvarande arrendatorn nu har tagit den samfällda marken, S:4, i anspråk för utevistelse så upprättar man ett avtal mellan Tanums Kommun och de båda arrendatorerna till Kuseröd 1:111 respektive Kuseröd 1:112 i mars 2004:

”Avtal angående plantering och skötsel av den samfällda marken Kuseröd S:4”:

Förutsatt att arrendator på Kuseröd 1:112 ger sitt medgivande ser kommunen som 1/2—delägare av Kuseröd S:4, inget hinder i att det samfällda området söder om byggnaden sköts och tas om hand av tomträttsinnehavare för Kuseröd 1:111.

• Plantering skall utföras på ett sådant satt att den ej avviker från omgivningen på ett iögonfallande satt. Kostnader för plantering och skötsel står Kuseröd 1:111 till alla delar för.
• Allmänhetens tillgång till området får ej begränsas.”

Där Holgersson tidigare gick bet har nu Jansson lyckats. Invändningarna mot att ”vad anspråkstagandet av samfälligheten för utevistelse innebär framgår ej, och något godkännande kan heller inte ges” är som bortblåsta. I dagsläget är området inhägnat av staket och stenbumlingar och smälter på intet sätt in i den omgivande miljön. I tillägg finns där spa-bad, utekök, fiskdamm med vattenfall och ett stort altandäck.

Stenbumlingarna ligger dessutom utanför den samfällda marken utan i stället på det område som tillhör badstranden. Detta område sköts av Grönemads Samfällighetsförening genom en lantmäteriförrättning som omfattar fastigheterna längs Lambs väg samt Tanums Kommun i egenskap av markägare. Detta har anmälts till Tanums Kommun samt påtalats för en styrelsemedlem i Samfällighetsföreningen men . . . det föranleder återigen ingen åtgärd.

År 2008 överlåter Stefan Andersson och firman Dyk & Äventyr arrendet på vattenområdet och bryggan väster om industriområdet till Goran Abazovic. Stefan är oförmögen att driva firman efter en olycka och Goran, som har arbetat som dykinstruktör, väljer att fortsätta i egen regi. Men arrendet på Kuseröd 1:112, som tidigare innehades av Dyk & Äventyr hamnar hos Krister Jansson? Och med förutsättningen att den typ av verksamhet som bedrivs skall fortsätta – dykutbildning, dykutfärder och försäljning och uthyrning av verksamhetsanknutet material. Dock arrenderar Krister ut marken i andra hand med jordägarens, Tanums Kommuns, skriftliga medgivande till just Goran.

Det fungerar bra i några år, allt rullar på som vanligt med dykverksamheten. Men, enligt utsago, så tröttnar Goran på att pendla mellan arbetet som betongarbetare i Göteborg och dykfirman i Grönemad. Runt år 2012 skall Skärgårdsidyllen precis dra i gång sin verksamhet och inleder förhandlingar med Goran om att ta över arrendena i tron att Goran sitter på både vatten- och bryggarrendet samt Kuseröd 1:112. Men de stöter på patrull i form av att Krister inte vill släppa arrendet på Kuseröd 1:112.

I samma veva kommer det in ett brev till Tanums Kommun från Grönemads Hamnförening, signerat av dåvarande ordförande Kent Ekstrand, med invändningar mot att låta Skärgårdsidyllen bedriva verksamhet med enbart vatten- och bryggarrendet. Man upplyser dessutom Kommunen om att det pågår ett samarbete mellan Grönemads Hamnförening, Everts Sjöbod och JIBA där någon form av verksamhet planeras. Vad det är för typ av verksamhet framgår inte av detta brev.

Det eskalerar till konflikt mellan Goran och Krister vilket resulterar i att Krister säger upp andrahandsuthyrningen av Kuseröd 1:112 till Goran. Krister skriver senare i sin kommunikation med Tanums Kommun att han ämnar öppna egen dykverksamhet och i samarbete med Per Karlsson på Everts Sjöbod dra igång levandeförvaring av ostron m.m. och därför behöver ha även vatten- och bryggarrendet.

Men stället rivs den befintliga provisoriska byggnaden på Kuseröd 1:112 där Dyk & Äventyr huserat, Tanums Kommun löser in bryggan av Goran men ingen ny arrendator får ta över vatten- och bryggarrendet. Tomten Kuseröd 1:112 lämnas öde fram tills dags dato och har förfulat den vackra omgivningen sedan dess, till ingen nytta för någon.

Arrendet på Kuseröd 1:112 sades i juli 2020 upp av Tanums Kommun, efter starka påtryckningar från allmänheten, och är numera öppet för nya intressenter. Därmed faller också det avtal om skötsel av samfällda marken S:4 då det kräver den nya arrendatorn på Kuseröd 1:112´s medgivande. Detta har påtalats för Tanums Kommun så sent som i december 2020 men . . . det föranleder ingen åtgärd.

4.    Konflikten om arrendehöjning

Den 27 april anno 2015 faller en dom i Mark & Miljödomstolen i Vänersborgs Tingsrätt. Bakgrunden till tvisten är att den årliga avgälden på 30,000 SEK inte höjts sedan 1995. Grönemad har under dessa år växt starkt i popularitet med stora prishöjningar på fastigheter som följd. Man kan anta att Tanums Kommun vill ha sin rättmätiga del av kakan och att arrendatorn skall betala en mer marknadsanpassat avgäld och yrkar på 130,000 kronor/år.

Men JIBA stretar emot och tar hjälp av två mäklare och en lantmätare för att värdera tomtmarken Kuseröd 1:111. En av mäklarna värderar marken till så lågt som tre hundra tusen. Två av värderingarna nämner att affärsläget inte är det bästa. Fastighetsmäklare Mikael Skoglund säger i sin värdering att ”detta är ingen idealisk plats för handel – ligger alldeles för ’off’” och bedömer värdet till 450,000 kronor.

Detta trots att Helen Holgersson, en av köparna av tomträtten år 1995, beskriver läget på detta sätt i sin ansökan om att få inreda 125 kvm som permanentbostad: ”Grebbestad och den tänkta lokalen är perfekta med tanke på att bjuda in kunder, gå igenom kollektioner med mera”. Lantmätaren ligger bra mycket högre än de bägge mäklarna och anger 1,750,000 kronor. Men det är ändå en bra bit ifrån vad Tanums Kommuns representant kommer fram till. Joachim Bergman på Fastighetsbyrån gör, på uppdrag av Kommunen, en värdering som landar på 4,5 miljoner ±500,000 kronor.

Kommunen vill förklara ”värdeökningen” mellan 1995 och 2001 med bland annat fastighetens havsnära läge. Detta vill JIBA kommentera enligt följande: ”Visserligen ligger fastigheten nära havet men har ingen gräns till detsamma. Den småindustri eller det hantverk som planen förutsätter har ingen anknytning till havet. Inte heller har den idag bedrivna affärsverksamheten någon sådan anknytning. För övrigt finns inga rättigheter knutna till fastigheten som gäller vattenområde eller anläggningar i vatten. Området utanför fastigheten är upptaget av en småbåtshamn med tillhörande anordningar. Det havsnära läget påverkar i ytterst ringa grad värdet på fastigheten, om ens något. Anställd personal i verksamheten kan måhända uppleva havsutsikt som en trivselfaktor. Detta balanseras dock av det perifera läget i förhållande till tätort med serviceinrättningar”.

Tanums kommun förlorar tvisten och den nya avgälden blir 52,500 kr/år. Visserligen en ökning med hela 75% men långt ifrån den av Tanums Kommuns begärda avgäld på 130,000. Inte ens hälften blev det. Tanums Kommun döms också att ersätta Janssons Immunbiologiska AB JIBA för rättegångskostnad med 154 423 kronor. Återigen står skattebetalarna som förlorare och får med sina skattepengar betala kostnaderna för Kommunens tidigare övertramp.

5.    Försäljning till privat aktör

Det ogynnsamma läget till trots så inkommer JIBA med en ansökan om Planbesked mindre än två månader efter att domen i Vänersborgs Tingsrätt fallit. Ett Planbesked är startskottet för att göra en ny detaljplan eller ändra en befintlig. Tanken är att man nu skall utveckla ett område som omfattar inte bara de två fastigheterna Kuseröd 1:111 och Kuseröd 1:112 med tillhörande samfälld mark S:4, utan även marken mellan dessa fastigheter och havet, inklusive vattenområdet och badbryggan.

Kort efter, den 3 september, skickar man även in en ansökan om att få köpa loss ovan mark. Avsikten är att ”få rådighet över marken” och utveckla ett center med en räcka olika verksamheter. Man skall fortsätta den nuvarande verksamheten med alternativ medicinsk mottagning och pillerhantering samt ha kvar vaktmästarbostaden för tillsyn av verksamheten. I tillägg skall det bli dykcenter, levandeförvaring av ostron, import av champagne, café & restaurang (även under vattnet), snickeriverkstad, hotell med mera.

Man kryddar det hela med att ange ett stort antal företag och föreningar som potentiella samarbetspartners, både i närområdet och regionen i stort, och kastar dessutom in en uppskattning om att det kommer att resultera i 10 årsarbetsplatser. Löften om arbetstillfällen är något de flesta politiker har svårt att stå emot, även om löftena är vaga och i ett senare skede inte kan avkrävas. Catline / Team Tronic lyckades få inreda vaktmästarbostaden med samma argument, ett löfte som senare kom helt av sig. Det bidde inte ens en tummetott.

Ärendet hanteras av Kommunen och Miljö- och Byggnadsnämnden skriver i sitt utlåtande att:
Området omfattas av riksintresse for naturvård och friluftsliv enligt 3 kap miljöbalken. Området gränsar i väst till naturvårdsområdet/Natura2000 Tanums kusten. Planförslaget berör även strandskyddet. Området omfattas även av särskilda hushållningsbestämmelser för den ”Obrutna kusten” samt ”Turism och rörligt friluftsliv” enligt 4 kap miljöbalken. Den obrutna kustens värden ligger inte i de enskilda detaljerna utan i helheten, denna helhet består bland annat av de ursprungliga landskapspartierna, utsiktspunktema samt kombinationen av natur och kultur.

Vattenområdet förvaltas av Tanums hamnar och området är i detaljplanen planlagd som ”Hamn”. Tanums hamnar, genom ordföranden Lars Wennerås, ställer sig negativ till att kommunen säljer vattenområdet. Kommunstyrelsen beslutar att utreda lämplig fastighetsbildning och att uppdra till ekonomi- och utvecklingskontoret att påbörja en försäljning av området förutom strandremsan och havsområdet.

Processen lunkar på i långsam takt och inte mycket finns skrivet om vad som sker under de kommande två åren. I slutet av november 2017 kommer ett nytt yttrande från Miljö- och Byggnadsnämnden (MBN):
I frågan om rådighet över marken finns det nu en föreslagen lösning på gällande den önskade byggnationen, men inte för anläggningens eventuella parkeringslösningar. Det är ännu oklart vilket parkeringsbehov anläggningen har, samt hur förutsättningarna ser ut för att lösa detta behov. I ansökan hänvisas i huvudsak till mark som idag används som vändplan och parkeringsplats för andra anläggningar. Det redovisas inte närmare vilken del av dessa ytor som man avser ta i anspråk, eller i vilken mån ytorna redan behövs för nuvarande användning. Inte heller eller om man kan få rådighet över marken, som är i annans ägo. 

Vidare påtalar MBN att:
Utöver vad som framgår av förvaltningens tidigare yttrande kommer strandskydd att inträda på hela det aktuella markområdet, när nu gällande plan upphävs eller ersätts av en ny. Dispens från- eller upphävande av strandskydd kommer att behövas vid ett eventuellt detaljplanearbete.
Det är förvisso kommunerna som beslutar om dispens från strandskydd men Länsstyrelsen har fortfarande veto och kan upphäva ett kommunalt beslut. Fast sist det skedde i beslut om boende i Grönemads Industriområde så slogs Tanums Kommun ända upp i Regeringsrätten och fick till slut rätt att köra över gällande detaljplan.

När det gäller parkeringen så kommer det in ett förslag där man gödslat med parkeringar runt hela området i norr, öster och söder. Men inte heller denna gång kan Kommunstyrelsen fatta något beslut utan man väljer att återremittera ärendet för vidare utredning och komplettering.

Ytterligare två år förflyter utan någon tillgänglig dokumentation på vad som sker. Men den 20 maj 2019 hålls ett möte mellan paret Jansson och Tanums Kommuns Planchef, Moa Leidzén. Med på mötet är deras arkitekt, Kommunchef Ulf Ericsson samt Mark- och exploateringsingenjör Linus Johnson. Det finns inget tillgängligt protokoll på om vad som avhandlades på mötet mer än ett email som visar att det under mötet framkom att även äldreboende i ett seniort boendekoncept också skall prövas i planprocessen.

I mitten av juli 2019 kommer MBN med ett tredje yttrande, denna gång mycket mer genomarbetat och detaljerat. Nedan följer att axplock av uttalanden:

• Syftet med planändringen är att möjliggöra en bostadslägenhet och verksamheter så som hotell, restaurang, dykcenter och medicinsk mottagning.
• Strandskyddsprövningen skiljer på verksamheter och bostäder då bostäder till skillnad från verksamheter har en avhållande effekt då det finns en hemfridszon. Det är osäkert om strandskydd kan upphävas för att möjliggöra bostäder.
• Miljö- och byggnadsförvaltningens bedömning är att det är lämpligt att inleda ett planarbete för verksamheter men är tveksam till lämpligheten av bostäder. I planarbetet måste frågor som berör strandskydd, geoteknik, trafik och parkering utredas.
• Om bostäder också tillåts på platsen blir kraven på att verksamheterna kan förenas med boende högre. Förutsättningarna för att integrera den typ av verksamheter som föreslås i ansökan och bostäder är framförallt beroende av faktorer som buller och lukt. Om boende skulle uppleva verksamheterna som störande riskerar en prövning enligt Miljöbalken att få till följd att verksamheter på platsen begränsas.
• Mark till verksamheter med ett vattennära behov är svårt att tillskapa då de ofta har behov av att vara lokaliserade på platser med starka allmänna intressen för natur- och kulturmiljövård. Idag finns det nästintill inga platser i gällande detaljplaner, som inte redan är ianspråktagna, där denna typ av verksamhet är möjlig.

Trots alla dessa invändningar och möjliga framtida begränsningar av verksamheter i området om det skall kombineras med boende förordar MBN att Kommunstyrelsen skall ge planbesked. Men man gör det med brasklappen att ovan skall tas i beaktan.

Och Kommunstyrelsen går på MBN´s rekommendation och beslutar den 28 augusti anno 2019 att planbesked skall ges, men man är långt ifrån eniga. Louise Thunström (S), Jan Andersson (S), Gunilla Eitrem (V), Michael Halvarsson (MP) och Benny Svensson (L) är emot beviljande av planbesked, emedan Roger Wallentin (C) och Hans Schub (M) yrkar bifall till bifall till planbesked. Det har uppstått en spricka i Alliansen men uppenbarligen inte tillräckligt stor för att fälla förslaget.

6.    Kommunen anmäls

Beslutet om att ge planbesked resulterar i att Tanums Kommun anmäls på nytt av ett par privatpersoner boende i området. Anmälan resulterar i ett möte mellan dessa och Kommunchef Ulf Ericsson, Kommunalrådet Liselotte Fröjd och Mark- och Exploateringsingenjör Linus Johnsson. Under mötet visas lite eller ingen förståelse eller acceptans för gällande detaljplan utan man använder samma argument som vid tidigare konflikter gällande vilka verksamheter som kan tillåtas på området. Men det blir en början på att få en bättre översikt hur det hela hanterats genom årtiondens lopp samt startskottet till att dokumentera hela den här historien.

Michael Halvarsson (MP) skriver även en interpellation då Michael menar att frågan om hur den aktuella marken i Grönemad hanterats är så känslig att den borde tas upp i ett bredare forum, som en fråga för Kommunfullmäktige. Och det kommer att diskuteras i Kommunfullmäktige den 28 oktober där det då även framkommer ytterligare historiska övertramp som ger uppslag till vidare granskning.

Bohuslänningen och Strömstadstidningen skriver en artikel den 12 september med den braskande titeln: Badplatsmiljön i Grönemad kan bli bostadskvarter, något som fick många att sätta morgonkaffet i halsen. I artikeln refererar reportern till en intervju med JIBA och skriver:
”Sedan berättar han [Krister] att det är äldreboenden man funderar på att bygga”.

Enligt utsago diskuteras den och den efterföljande artikeln den 4 oktober, Grönemad har blivit politisk affär som granskas, och deras innehåll i Grönemads Samhällsförenings styrelsemöte den 13 oktober. Man förfasas över de felaktigheter som finns i artiklarna men ställer sig ändå samtidigt positiva till planändringen?

Anmälan resulterar även i ett tillsynsärende, vilket innebär att Tanums Kommun skickar en tjänsteman för att inspektera huruvida lokalerna används på det sätt som är angivet i tomträttsavtalet. Trots att verksamheten som bedrivs på området är begränsad och att även delar av bottenvåningen numera används för boende avslutas ärendet utan åtgärd. Även den anlagda trädgården, som inte följer det tidigare ingångna avtalet, accepteras då den inte är ”en bygglovspliktig åtgärd”.

Men ärendet har nu börjat hetta till och bli politiskt känsligt. Där politiker tidigare kunnat köra över och tiga ihjäl opinion har det nu i den digitala tidsåldern blivit mycket svårare att komma undan. Det hela resulterar i att kommunalrådet Liselotte Fröjd (M) under kommunfullmäktiges möte meddelar att planbeskedet tas tillbaka.  Motiveringen är att ”det gick nog för fort och vi får göra om och göra rätt”

Michael Halvarsson fick rätt i sin kritik att Kommunstyrelsens hantering av den här frågan kan uppfattas som felaktigt och på ett sätt att otillbörligt gynnar ett enskilt intresse till förfång för det allmänna. ”Många har petat i detaljplanen för Grönemad under många år och om ingen reagerar kan vad som helst hända, sade Michael Halvarsson i Kommunfullmäktiges möte och kunde ta tystnaden från de flesta ledamöterna i fullmäktige som intäkt för att fler tänker som han” [Bohuslänningen].

I februari 2020 läggs fastigheten Kuseröd 1:111, med tillhörande tomträttsavtal, ut till försäljning genom lyxfastighetsmäklaren Skeppsholmen Sothebys. Bilderna som publicerades i annonsen talade ett tydligt språk och priset hade nu ökat till 25 miljoner En ganska hyfsad förtjänst då fastigheten köptes för 3 miljoner och sedan renoverats och byggts till för 4 miljoner (enligt uppgift i JIBA´s ansökan om planbesked och att köpa fastigheten 2015). Återigen står skattebetalarna i Tanums Kommun som förlorare och en privat aktör kan håva in pengarna i stället.

7.    Vägen framåt?

Det hela resulterar i att Kommunchefen, Ulf Ericsson, den 11 december 2019 efterfrågar vilka möjligheter det finns att i ett planprogram studera de samlade behoven av utveckling samt karaktären kring strandområdet i Grönemad och vilka förutsättningarna för ett sådant planprogram är. Miljö- och byggnads förvaltningens bedömning är att det finns skäl att upprätta ett planprogram för att i ett större sammanhang studera strandområdet i Grönemad.

Har man nu verkligen att ambitionen att ”göra om och göra rätt” eller är det bara ett nytt sätt att förgripa sig på existerande detaljplan och gynna en privat aktör till förfång för det allmänna?

Vi hade ett möte med ledande representanter för Tanums Kommun den 7 februari 2020. Med på mötet var Kommunchef Ulf Ericsson, Kommunalråd Liselotte Fröjd och Miljö- och Byggnadsnämndens ordförande Hans Schub. Vad som diskuterades sammanfattades i ett email som skickades till alla mötesdeltagare och det innehöll bland annat:

Citat från protokollet:

”Hans Schub var utsedd som ansvarig för frågor gällande Plan och Bygglagen.
På vår fråga om Claudias tidigare svar om att bygglov bara behövs om den nya verksamheten VÄSENTLIGEN skiljer sig från nuvarande verksamhet (homeopati) fick vi inget förtydligande.

På frågan om de icke juridiskt bindande dokumenten bakom Detaljplanen, men enligt Kommunens hemsida rådgivande/styrande dokumenten Detaljplanens Genomförandebeskrivning, Detaljplanens Planbeskrivning och Detaljplanens Illustrationskarta, kommer att beaktas i samband med en ny bygglovsansökan fick vi inget klart svar. Det kan delvis bero på att Hans Schub beskrev sig som lekman med dålig insyn i dessa detaljer och inte verkade insatt i vad dessa dokument innehåller. Dock verkade det som att en ny verksamhet skall ha ”havsnära anknytning”.

På frågan om hur Tanums Kommuns representant, Claudia von der Mülbe, under tillsynen av fastigheten Tanum Kuseröd 1:111 (Ärendenummer MBN 2019/2238-327 med beslut D353 / 2019) kunde acceptera champagnerum, bar, bastu och gym som en del av verksamheten ”homeopatmottagning” på första våningen där boende inte får förekomma, fick vi heller inget svar av Hans.

Samma gäller för frågan om hur man klassar homeopati, om det kan inräknas i hantverk (för industri är det ju inte), inget svar där heller.

Ulf Ericsson var utsedd som ansvarig för frågor gällande det existerande tomträttsavtalet.
Arrendet som JIBA har på fastigheten Tanum Kuseröd 1:112, och som ligger i anslutning direkt norr om Tanum Kuseröd 1:111 (där JIBA idag har sina lokaler), löper ut sista mars 2021. I arrendet står att JIBA måste bedriva dykverksamhet på fastigheten. Om JIBA inte startar upp en sådan verksamhet inom de närmsta månaderna kommer Tanums Kommun att säga upp arrendet 8 månader innan det löper ut i enlighet med villkoren i kontraktet. Förhoppningsvis öppnar det upp för någon annan aktör att etablera sig där och som då kommer att bedriva verksamhet med havsnära anknytning i enlighet med detaljplanens huvudsyfte.

Men då kom givetvis frågan upp hur Tanums Kommun skall hantera att JIBA har byggt terrasser, stenmur och anlagt trädgård på den gemensamma ytan för de två fastigheterna Tanum Kuseröd 1:111 & 1:112, som går under benämningen S:4. Samma här, inget svar, utan Ulf Ericsson hänvisar frågan till Exploateringsavdelningen.

Vidare blev vi informerade att Tanums Kommun har påbörjat ett ”planarbete” gällande en större del av området från ”San” (Sanden), ibland felaktigt benämnd som ”Maden”, och ner till badstränderna och bort mot småbåtshamnen. Vad planarbetet innebär fick vi dock inte reda på.

Kort kan man sammanfatta mötet att Tanums Kommun verkar ha väldigt liten ambition att göra om och göra rätt när det gäller historiska övergrepp, utan skyller på de som på den tiden fattade besluten och föredrar ”business as usual”. Man säger att man har ambitionen att få in verksamheter med ”havsnära anknytning” men skickar helt fel signaler när man väljer att acceptera champagnerum, bar, bastu och gym som en del av verksamheten ”homeopatmottagning” i ett tillsynsärende hösten 2019. Det ger farhågor om att man även i fortsättningen kommer att acceptera andra verksamheter än ”homeopatmottagning” som INTE har havsnära anknytning.”

Slut citat

Enda sättet att komma ur det existerande tomträttsavtalet verkar vara att Tanums Kommun säger upp avtalet och löser in byggnaderna och det kan komma att kosta en slant. Men priset borde bli avsevärt lägre än de 19,5 miljoner fastigheten i dags dato ligger ute för om man oomkullrunkeligt håller fast vid att enbart ge bygglov för havsanknuten mindre industri, så som huvudsyftet med detaljplanen är.

Undrar om Anna Stina Widell visste hur rätt hon skulle få i sitt uttalande redan 1995:
”Kommunens åtagande vad gäller inlösen av byggnad blir helt horribel om denna stora bostad tillåts”.

8.    Avslutning

Detta dokument är inte skapat för att peka finger åt någon eller för att hänga ut enskilda individer. Man kan inte förändra det förflutna men man kan lära sig av det för att undvika att samma misstag och övergrepp begås igen. Syftet är att sammanställa och ge en överblick om vad som skett historiskt då ingen annan tidigare har haft en helhetssyn på Grönemads industriområde, samt ge en fingervisning om var vi kan hamna om för få engagerar sig i frågan.

Felaktiga beslut har överklagats av enskilda individer och föreningar men det har aldrig gjorts en samlad kraftansträngning för att avkräva styrande politiker ansvar och tillse att rådande detaljplan avseende industriområdet behålls och följs. Men det är förhoppningsvis dags nu.

Hela historien går stick i stäv med Tanums Kommuns ”Policy mot Mutor” som deklarerar att:
”Kommunen verkar på medborgarnas uppdrag och i deras intresse. Demokrati, rättssäkerhet och effektivitet är grundläggande värden. Tilliten bygger på att medborgarna uppfattar oss som opartiska och sakliga. En medarbetare eller en förtroendevald inom offentlig verksamhet får aldrig missbruka sin ställning”. 

En del har uttryckt önskemål om att hela historien begravs, kanske för att man skäms för vad man tidigare gjort eller för att man ändrat åsikt genom åren. Jag tror mer på den princip som Nelson Mandela förespråkade då han inrättade en sanningskommission och gav strafflindring till förövarna.

Jag vill rikta ett stort tack till alla som engagerat sig i frågan genom åren. För att nämna några:

• Grönemads Bryggförening och Anna Stina Widell som anmälde vaktmästarbostaden och drev frågan hela vägen till Regeringsrätten och tillbaka till Kammarrätten.
• Karin Åkerberg som ifrågasatte terrasserna samt anmälde stenmuren och trädgården, allt på prickad samfälld mark.
• Michael Halvarsson som skrev interpellationen som gav hela ärendet den skjuts ut i sociala medier som behövdes för att det skulle bli politiskt oacceptabelt att gå vidare med planbeskedet och försäljningen av marken.
• Mark- och exploateringsingenjör Linus Johnsson och Registrator Marie-Louise Svensson på Tanums Kommun som snabbt och ofta försett mig med dokument i enlighet med offentlighetsprincipen. Utan dessa dokument hade historien aldrig kommit fram utan förblivit fragmenterad och snart förfallit helt i glömska.
• Liselotte Fröjd (M), som efter att ha fått klart för sig vad som skett historiskt, uppbådade kraft och mod att offentligt återkalla ett redan fattat beslut.

9.    Epilog – alla dessa Jiba´s

Först den långa versionen (och längre ner en kort sammanfattning):
Redan en dryg  en månad efter att planbeskedet till JIBA dragits tillbaka så såldes tomträttsavtalet från ”Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba”, organisationsnummer (556254-7124), till ”Jiba AB”, organisationsnummer (556467-7218). Mer om det längre ner.

När ”Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba” köpte tomträttsavtalet för Tanum Kuseröd 1:111 från Aegis Förvaltnings AB år 2001 så var köpesumman var, enligt dokument från Lantmäteriet, 3,000,000 kronor. Och det var ”Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba” som bedrev verksamhet på fastigheten, utan formellt bygglov, fram till 2019-12-01.

Köpesumman den 1 december 2019 var, enligt samma dokument från Lantmäteriet, 1,458,000 kronor. Mindre än hälften av köpesumman år 2001, nästan 20 år tidigare. Kort efter kommer det ut en annons om att fastigheten är till salu för . . . . 25,000,000 kronor.

Annonsen ligger till dags dato (24 februari 2023) fortfarande ute men man har sedan en tid sänkt priset till 14,900,000 SEK.

Vad var skälet till att flytta tomträttsavtalet från ett bolag till ett annat och varför två bolag med nästan samma namn?

En närmare granskning visade att när Jiba AB hösten 2015 skickade in en ansökan om att få köpa fastigheten Kuseröd 1:111, som de skrev att de har ett tomträttsavtal med Tanums Kommun på, så skrev man under med ”Jiba AB” och organisationsnummer 556467-7218. Man använde även brevpapper med ett brevhuvud där det står JIBA i loggan. Fast vid den tidpunkten tillhörde det organisationsnumret ett företag som hette NKJ Fastigheter AB, som också ägdes av Krister och Nina Jansson (Nina Krister Jansson Fastigheter AB?). Jiba AB fanns överhuvudtaget inte. (Den skarpögde kan notera att Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba´s organisationsnummer syns längst ner till höger i dokumentet).

Först år 2018 bytte NKJ Fastigheter AB bolaget namn till Jiba AB, efter att ha varit vilande. Omsättningen var i många år noll (0) kronor. Först år 2021 hade man en liten omsättning på 55,000 SEK (femtiofemtusen).
Hur hänger det ihop med kravet på verksamhet för att få bo i ”vaktmästarbostaden” på 125 kvm på övervåningen?

Jiba AB (556467-7218) har som verksamhet att: bedriva import från Tyskland, samt export och handel med homeopatika, kosmetika och kosttillskott på svenska, norska och finska marknaden (ref. Årsredovisning 2021). I tomträttsavtalet finns även ett krav som säger att:

Vill tomträttshavaren bedriva handel på fastigheten skall detta enligt § 6 i varje särskilt fall godkännas av kommunen särskilt avtal härom skall upprättas.
Det hade den 24 februari 2023 ännu inte gjorts?

Både Jiba AB (556467-7218) samt Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba” (556254-7124) ägs av ett annat av bolag, NKL Invest AB (559090-8199) och som registrerades 2016. Detta bolag har som verksamhet att ”idka handel med förvaltning av företag, värdepapper och fastigheter”. Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba såldes till NKL Invest AB år 2017, genom en revers på 4,720,000 SEK till de tidigare ägarna, Nina och Krister Jansson. År 2018 erhöll NKJ Invest AB en aktieutdelning från Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba på 4,639,000 SEK. Posten aktier i dotterbolaget skrevs därefter ned till motsvarande det egna kapitalet i dotterbolaget (en summa av 3,853,000 SEK).

NKL Invest AB (559090-8199) har ett privat moderbolag på Cypern som heter ”Vidasol Holding Ltd”, med registreringsdatum 2019-12-31. Detta skedde alltså kort efter att ägaren till alla dessa tre bolag fått beskedet att det i augusti tidigare givna planbeskedet för fastigheterna Kuseröd 1:111, Kuseröd 1:112 samt Kuseröd S:4 dragits tillbaka den 28 oktober 2019. Planerna på att köpa loss hela området och exploatera hade gått i stöpet.

Men det slutar inte där. 2021 säljs Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba till ett norskt bolag med nästan samma namn, Jiba AS. Ännu ett Jiba.

Varför man gör alla dessa transaktioner av bolag, pengar och tomträttsavtal och väljer att lägga korgen av bolag i ett holdingbolag på Cypern överlåter jag till mer kunniga fackmän inom området att spekulera i.

För den som vill fördjupa sig i ämnet så finns hela historien om Grönemads Industriområde fortfarande på www.gronemad.com. Allt ovan kommer från offentliga dokument. Årsredovisningar finns tillgängliga på nätet. Ägare och köpesumma på tomträttsavtal kan man få från Lantmäteriet på begäran. Ansökan av markköpet kan man på begäran få ut av Tanums Kommun enligt offentlighetsprincipen.

Kort sammanfattning om alla transaktioner och händelser:
2015: Paret Jansson ansöker om att få köpa industriområdet med felaktigt företagsnamn – Jiba AB – som ännu inte existerar. Organisationsnumret på ansökan tillhör NKJ Fastigheter AB.
2016: NKJ Invest AB registreras
2017: Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba säljs till NKJ Invest AB
2018: NKJ Fastigheter AB byter namn till Jiba AB. NKJ Invest AB erhåller en rejäl utdelning från Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba
2019: Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba säljer tomträttsavtalet för fastigheten Tanum Kuseröd 1:111 för en spottstyver till Jiba AB. Holdingbolaget ”Vidasol Holding Ltd” (HE 405770) registreras på Cypern.
2020: NKJ Invest AB blir 2020.02.07 ett helägt dotterbolag till Vidasol Holding Ltd.
2021: Janssons Immunbiologiska Aktiebolag Jiba säljs till Jiba AS i Norge.

Disclaimer: Denna sammanställning bygger mestadels på offentliga dokument som lämnats ut av Tanums Kommun i enlighet med offentlighetsprincipen, till exempel alla dokument rörande gällande detaljplans tillkomst och regler, protokoll från möten i Tanums Kommun, ansökningar, anmälningar och annan korrespondens som skickats till Kommunen, rättsprotokoll från olika instanser/domstolar. Alla dessa dokument är tillgängliga för envar som begär ut dem. En liten del bygger på andra mötesprotokoll, email samt några annonser och tidningsartiklar. Stora ansträngningar har gjorts för att allt i denna sammanställning skall gå att verifiera i ovan dokument. Men som alltid så kan det smyga sig in små felaktigheter. Om så är fallet så ber vi redan nu om ursäkt för det.